滞納家賃で分割返済させつつ退去請求したい
新年明けましておめでとうございます。
初めまして、Yと申します。
我が家は世田谷区内で集合住宅の賃貸をしておりまして、よくある賃借人による家賃滞納問題に直面しております。
過去には、タチの悪い賃借人に手を焼き、弁護士費用を散々支払った挙句、立退きの強制執行に至るまでに半年以上を要し、かつ延滞賃料は1年分近く未回収のまま終わってしまった経験もあります。
今回の家賃滞納については、回収に多少の見込みがあるものの、どう対処すべきか考えていたときに先生のホームページに出会い、大変好感がもてる内容でしたため、図々しいと思いつつ下記ご相談させていただきたく存じます。
＜状況＞
賃貸物件：集合住宅の1室（２ＤＫ）
入居者：独身男性の兄弟（2名、いずれも社会人、恐らく現在は無職）
連帯保証人：入居者の父親（青森在住、社会人、職あり）
賃料：毎月12万円+駐車場代月1.6万円
滞納期間：6ヶ月（但し、4年くらい前から、支払いは数ヶ月間ずつ遅延）
契約時期：2003年2月1日（2年契約で既に2度更新済み）
終了時期：2009年1月末日（但し、通常の借家契約のため、自動更新）
仲介者：A
既に、Aを介して、双方話し合いは進んでおります。
＜賃借人の主張＞
既に入居者である兄弟には支払い能力はなく、実際の交渉は連帯保証人である青森の父親が交渉当事者となっており、今後、滞納している6か月分の賃料を2ヵ月毎に6回に分けて支払い（つまり今後1年間で完済）、同時に今後発生する賃料も毎月支払うので、契約更新したい、と希望されてます。
＜当方の主張＞
過去4年にわたり、毎月家賃支払いが遅延した挙句の今回の滞納であり、入居者にはもはや支払い能力が欠如していることが推定されるため、当方としては多少の滞納賃料を割り引いてでも、契約解除をして出て行ってもらいたいのですが、今回の契約期限である本年1月末までに退去させるのはあまり現実的ではないと感じてます。
Aとの話し合いもしており、現時点では敢えて内容証明郵便などで契約解除通達はしておりません。
昨夜、大晦日にもかかわらず、初めて入居人の父親が青森から直接当家に電話してきて、改めて上記先方の希望を述べてきました。
当家としてはAを仲介して交渉を進めている以上、即答は避け、改めて今週末にでもAとだけ再度相談しようと考えております。
＜思いついた解決策＞
旧来の借家法による契約ですから、この時点で大家である当家の立場がそれほど強くないことは重々承知しております。
一方で、入居者の父親と直接電話した限りでは、低姿勢でまともな印象を受けたため、下記解決策を私自ら考えてみました。
１．公正証書を作成し、滞納家賃についての支払い条件を合意し、かつ、金銭債権を強制執行可能な状態にしておく。
２．一方で、滞納家賃支払いが再び滞ったり、今後の家賃未払いが発生した場合、即、契約解除ならびに”立退き”の強制執行手続きまで進められるよう、できるだけの形式を整えておきたい（無論、相手の合意を前提とします）。
３．素人ながらに思ったのは、滞納家賃の返済に今後1年かかる・・・ということなので、2009年2月1日からは、新たに”定期借家契約”を別の公正証書を組むことにより締結し、1年間の期限とすることです。
もちろん、これらをしたからといって実際に賃料の全額回収や立退きが簡単にできるとは考えておりません。
ただ、滞納家賃回収の最大化と早期退去のための、最も現実的な解決策としては以上が妥当と勝手に思っているのですが、先生の視点からご覧になり、いかがお考えになられるでしょうか？
先生もＨＰ上でおっしゃられているとおり、こうした状況で弁護士を使っても、費用だけ発生し、結局は解決しえません。
過去の強制執行経験でも、書面作成や裁判所での手続き以外に何の役にも立たず、費用が高くついただけでした。
むしろこうした諸問題を効率よく解決するのは”行政書士”の役割ではないかと思い、新年早々ではございますが、ご相談させていただきました。
私も職業柄、企業法務を扱う大手法律事務所や友人の弁護士はいるのですが、このような不動産賃貸の民事問題について頼れる存在ではないため、何かとご教示いただければ幸いです。
ちなみに私は普通のサラリーマンで、上記不動産賃貸は母が契約当事者です。
ＣＣには私の会社のメールアドレスも付して置きましたので、ご返送いただく際には本アドレスと併せていただければ幸いです。
以上、長々と失礼致しました。よろしくご教示のほど、お願い申し上げます。
【ご返答】
こんにちは。
＞１．公正証書を作成し、滞納家賃についての支払い条件を合意し、かつ、金銭債権を強制執行可能な状態にしておく。
確かに公正証書にしておけば、金銭債権については強制執行できます。
保証人の父親は誠意を見せているわけですよね。
誠意を見せている相手が支払いをしなくなるようだと、強制執行しても回収できない可能性が高くなります。
だとすれば、公正証書にすると費用だけがかかる可能性があります。
一番良いのは、退去してもらって、さらに滞納家賃を支払ってもらうことですよね。
退去してもらえば、新しい入居者に貸すことができますから、家賃収入が入ってきます。
でも、退去を頑なに貫くと、保証人の父親も支払いを拒む可能性があります。
ですので、支払いをしてもらいつつ、どこかのタイミングで滞納家賃を原因にして、退去請求の裁判をする必要があると思います。
＞２．一方で、滞納家賃支払いが再び滞ったり、今後の家賃未払いが発生した場合、即、契約解除ならびに”立退き”の強制執行手続きまで進められるよう、できるだけの形式を整えておきたい（無論、相手の合意を前提とします）。
これは裁判を申し立てて、判決をもらわなければどうにもなりませんので、準備できるものではありません。
保証人の父親と話し合うことはできないのでしょうか。
例えば、無職の息子であるなら、田舎に帰って仕事を探すほうがよいのではないか、など提案してみてはどうですか。
もちろん滞納家賃の支払いを約束してもらってからです。
＞３．素人ながらに思ったのは、滞納家賃の返済に今後1年かかる・・・ということなので、2009年2月1日からは、新たに”定期借家契約”を別の公正証書を組むことにより締結し、1年間の期限とすることです。
定期借家契約をしても、退去を強制的にするには、やはり裁判によることになります。
すでに家賃の滞納があるなら、いつでも裁判をすれば退去を強制できますので、わざわざ定期借家契約をする必要はないと思います。
やはり滞納家賃の支払いを受けつつ、立退きの交渉をすることが一番だと思います。
父親の支払いがいつ止まるかわかりませんから、いつでも退去請求の裁判を頭に入れておくことも大切だと思います。
また、相手の話を聞いて、こちらの言い分もぶつけてみることも大切なのではないかと思います。
またいつでもご連絡ください。
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