不動産投資の損失補償の念書の効力は
はじめまして、Hと申します。
不動産投資のことで、ご相談させていただきます。
４年前に、あるメーカーから都心の投資用ワンルームマンション購入の話を持ちかけられました。
最初は、投資そのものの経験もなく不安もあることから断っていました。
しかし、その後も執拗に申し入れがあり、念書の記載内容を条件に契約しました。
しかしながら現在の社会情勢を見ると、サブプライムローンを発端に厳しい環境へと変化しており、私としても、念書に書かれていることがキチンと守ってもらえるのかメーカにTELしたところ、会社としてはそのような指導はしていないので、上司と相談して後日、連絡するとのことでした。
相談ですが、この念書そのものは法的に有効なものになるのでしょうか？
念書に記載された内容は以下のとおりです。
物件○○ △△号室の契約に伴い、下記のことをお約束致します。
１．平成22年1月1日以降、○○○○万以上で売却する。
物件名 ○○ △△号室（＊＊＊＊㎡）
売買代金 ××××万
日付
社名
所属
氏名 印
自宅住所
ＴＥＬ
以上
【ご返答】
こんにちは。
＞相談ですが、この念書そのものは法的に有効なものになるのでしょうか？
証拠にはなると思います。
契約にはおそらく、元本の保証はしない、などと書いているでしょうから、会社としてはこの念書の金額は保証しないのではないでしょうか。
ということは、損失分はその営業社員に責任を持たせる、ということになることが想像できます。
その営業社員が会社に勝手にそのような念書を書いたのですから、営業社員に損失分を請求することができますよね。
また、そのような営業社員の責任は会社にあり、会社がその責任をとらなければならない、という考え方もあります。
どちらにしても、その双方に請求できると思います。
ただ、双方がその請求を拒否した場合には、裁判になると思います。
裁判所がこの念書をどのように判断するかが問題です。
それは、マンション投資自体、通常は元本保証などない契約ですから、その営業社員の書いた念書は当然に虚偽であるとわかっているのに契約した、と判断されれば、虚偽無効となります。
民法94条（虚偽表示）
①相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。②前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
危ない契約だと思いますので、その念書を武器にして、会社の上司に契約解除を請求してみてはどうですか。
後々もめるような契約は大変ですよ。
またいつでもご連絡ください。
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