家賃の滞納で契約解除
【家賃滞納で契約解除】
＜相談内容＞
努めていた会社が倒産してしまい、家賃分のお金が少し足りなかったので、大家に少し待ってくれと言ったら、全額払えないのなら、出て行ってくれといわれました。
家賃を滞納したら退去しなければならないのでしょうか？
＜返答＞
家賃を支払うことは賃貸借契約における賃借人のもっとも大切な義務であり、その不払いは重大な契約違反になります。
賃借人と賃貸人との間の信頼関係を破壊するような行為を賃借人が行なった場合には、原則として賃貸人は一方的に賃貸借契約を解除できることになっていますので、家賃を支払わないことは契約解除の有効な理由となります。
しかし、このような場合でも賃貸人が契約解除をするためには、賃借人に対して一定の期間を定め、「＊＊日以内に滞納家賃を支払わなければ賃貸借契約を解除する」旨の通知を出さなければなりません。
この期間内に家賃の支払いがなければ、賃借人は賃借物を不法占拠しているということになり、賃貸人は明け渡しを求めることができます。
しかし、家賃を支払っていないからといって、常に信頼関係を壊すわけではありません。
一回だけの家賃滞納で、出て行かなければならない取り決めは特殊な事情のない限り無効だと考えられます。
判例では通常2か月分程度の家賃不払いがあれば、特別な事情のない限り、賃貸人による契約解除が認められるとしています。
このケースでは、よく事情を話して、大家に納得してもらう必要があると思います。
【他人の駐車場に無断駐車】
＜相談内容＞
「無断駐車10万円の罰金」と張り紙のある他人の駐車場に、無断駐車をしてしまい、見つかってしまいました。
10万円を請求されていますが支払わなければなりませんか？
＜返答＞
この張り紙は、取引の条件を示したものではなく、「無断駐車をするな」との警告の意味合いがあり、10万円を支払わせると書くことによって、無断駐車させない心理的な抑止効果を狙った意思表示であり、ここに駐車をしてもらって10万円をもらおうとする意思表示ではありません。
また、駐車料金が10万円というのも常識では考えられません。
ということで、張り紙をしてあったからという理由だけでは、たとえあなたがその張り紙を見ていたのであっても、10万円を求めることはできないと考えられます。
ただし、無断駐車したことによってその駐車場の持ち主に損害が発生したという場合には、発生した損害の限度において損害賠償をしなければなりません。
一般の家庭の駐車場の場合には、よほどの特別な事情がない限り、止めた時間分の妥当な駐車料金を支払うことで足りると思われます。
しかし、有料月極駐車場の場合には、貸主は借主に駐車スペースを提供する義務を負っており、無断駐車を放置すると債務不履行責任を問われます。
借主から損害賠償を請求されると、今度は貸主が無断駐車をした者に請求することになりますが、この場合に契約解除などの損害になると、高額な賠償金になることもあります。
【請負人の瑕疵】
＜相談内容＞
家を新築したのですが、新築家屋の建築材料に虫が喰っていました。
しかし、請負業者に修理を頼んだが、修理してくれませんでした。
請負業者に法律上どのような請求ができますか？
＜返答＞
請負契約は、請負人がある仕事の完成を約し、それに対して注文者が報酬を与えることを約する契約をいいます。
仕事の目的物に瑕疵があった場合には、注文者は請負人に対し相当の期間を定めて、その瑕疵の修補を請求することができるとされています。
その瑕疵が重要なものではなく、修補に過分の費用を要する時には、注文者は請負人に対して修補の請求はできないとしています。
どのようなものが瑕疵になるか、というと例えば、漏水・破損・錆び・汚染・がた・気密・遮音・保温性の低下等があげられます。
注文者は、瑕疵修補請求権のほかに修理に代わる損害賠償請求権を有しますが、瑕疵が重要でなく、修補に過分の費用がかかり場合には、修補に代わる損害賠償の請求をすることになります。
また、修補を行なっても損害が残るのであれば、修補のほかに損害賠償の請求をすることになります。
請負人がした仕事の目的物に瑕疵があって、そのために契約をした目的を達することができない場合には、建物やその他の土地の工作物の場合を除いて、注文者は請負契約を解除することができます。
このケースでは、その虫食い（瑕疵）の程度により修補を請求したり、損害賠償を請求することができます。
まお、この請負人の責任は無過失責任であるとされています。
例外的に、目的物の瑕疵が注文者が提供した材料の性質によるものであったり、注文者の与えた指図によって生じたものである場合には、原則として請負人の責任はないとされています。
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