祖父の相続で未登記だった
【相続で未登記】
＜相談内容＞
先日父が亡くなり、祖父の亡くなったときから、不動産の相続登記がされてなかったのですが、どうすればよいですか？
＜返答＞
相続は、相続人が財産上の権利義務の一切を受け継ぐもので、第三者に対する権利も承継します。
ですので、登記がなされているか否かにかかわらず、法律の規定に従って有効に権利の変動の為の要件が満たされていれば、その不動産に関する権利変動は有効に生じます。
しかし、トラブルが生ずれば相続により自分が不動産を承継したものであることを証明しなければなりません。
お父さんに兄弟がいる場合やご自身に兄弟がいる場合、兄弟の債権者が法定相続分に従った共同相続がなされたものとして、その不動産を差し押さえるといった法的地位を取得することもあります。
このような場合に、真実の所有者と兄弟の債権者たる第三者のどちらが優先するかについて、判例は、登記のない真実の所有者は第三者に対抗することはできないとしています。
ですので、なるべく早く登記をする必要が出てくるのです。
【借地権の存続期間】
＜相談内容＞
土地を借りて家を建てようと思っているのですが、借地権の存続期間は、何年まで有効ですか？
＜返答＞
木造の建物所有の目的で土地を借りる場合、借地契約にあたって、当事者間で期間を定めてもそれは期間を定めたことにはならず、借地法で決められた３０年になります。
ただし、これは新しく制定された「借地借家法」の施行期日である平成４年８月１日より前に契約された借地契約に適用され、８月１日以降の借地契約は、新しい借地借家法が適用になります。
借地借家法では、借地権の存続期間は、建物の構造に関係なく一律に３０年です。
ただし、当事者間でこれより長い期間を定めることは自由にでき、その場合にはそれに拘束されます。
また、当事者間で期間を３０年以下と定めても無効になります。
それは、借地期間に関する規定は強行規定のためです。
ただし、例外として特殊な場合があります。
◇普通借地権の更新
更新後の借地権の存続期間は、建物の構造に関係なく一律に最初の更新が２０年間、その後の更新が１０年間となっています。
◇定期借地権の期間
これは一定の期間だけ存続する借地権になります。
契約の更新はしない、相続期間中に建物が滅失した場合、再築しても存続期間の延長はない、契約が終了した時、建物は買い取らない、などを定めることができます。
◇事業用借地権の期間
契約更新、建物の再築による借地権の期間の延長ならびに建物買取請求権等の規定の適用はないとされている借地権です。
存続期間は１０年以上２０年以下としなければならないとされています。
【定期借地権とは】
＜相談内容＞
定期借地契約を結んで、知人の土地を借りて家を建てたいのですが、注意点は何ですか？
＜返答＞
定期借地権は、存続期間を５０年以上として契約しますが、契約の更新はなく、期間が満了すると、借地権を終了させることができます。
また、期間の満了時に借地人の建物が存続していても、普通の借地権のように建物買取請求権は発生しません。
また、建物譲渡特約付借地権というのもあり、これは、借地権設定後３０年以上経過した日に、地上の建物を地主が買い取るという特約をつけておく借地権になります。
定期借地権を設定する地主側のメリットは、約束の期限がくると土地が戻ってくること、立退き料が必要ないことなどになります。
借主側のメリットとしては、権利金も低額であり、そのため、資金を建物の建築に投入できるということなどあります。
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