家賃滞納で明渡してほしい
【家賃滞納で明渡】
＜相談内容＞
家を貸しているのですが、借家人は家賃を３ヶ月滞納しています。
契約解除をすることはできるでしょうか？
＜返答＞
期限の定めのない賃貸借では、貸主が家屋明渡しの「正当な事由」を持つ時はいつでも解約の申し入れをすることができるとしています。
「正当な事由」とは、家主自身が使用する必要があり、またその必要があって、明け渡しを請求することが両方の事情、常識からみて納得できる程度の理由になります。
解約の申し入れは、期間の終了する６ヶ月から１年前までの間に、契約更新拒絶の意思表示をしなければならず、更新の拒絶をしても立ち退かない時には、異議を述べないと、以前と同じ条件で新しく賃貸借契約ができたことになります。
家賃を支払わない場合には、重大な借主の義務の不履行になりますので、契約を解除することができます。
このような義務の不履行による解除の場合は、賃料の請求をして相当の猶予期間をおけば、契約を解除することができるのです。
【訴訟中の家屋の転貸し】
＜相談内容＞
貸している家の明渡訴訟をし勝訴したのですが、借家人は、転貸ししていました。
この場合はどうなるのですか？
＜返答＞
判決は、借家人に対してはその効力を及ぼしますが、転借人に対しては効力を及ぼしません。
そのため、その転借人に対しては別に訴訟を提起しなければなりません。
民事訴訟法では、「確定判決は当事者、口頭弁論終結後の承継人またはその者のため請求の目的物を所持する者にたいして効力を有す」と規定しています。
したがって、口頭弁論終結前の転借人に対しては効力は及びません。
建物明け渡しを相手方が邪魔する恐れがあるときは、占有権移転禁止の仮処分という手続をしておかなければなりません。
これをしておけば、第三者が入り込んできても強制的に追い出されてしまい、賃貸人が勝訴判決を受けた時に、強制執行が完全に行なわれるのです。
【立退料の支払いとは】
＜相談内容＞
借家を立ち退く時には、必ず立退料をもらうことができるのですか？
＜返答＞
調停手続では、ほとんどの場合、立退料が支払われます。
また、判決においても、家主に、立退料のような、明渡しと同時に金銭給付を命じることがよくあります。
借地借家法では、立退料の提供を正当事由の有無を判断する要件として認めています。
これは家主が、自己使用の必要など、正当事由に基づいて貸家の明渡しを求めた場合に、従来の正当事由を補完する為の代替家屋の提供ということをより進めた形で、家主に明渡しと引換えに一定額の金銭の支払いを命じるものです。
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