借地の等価交換とは
【等価交換とは】
＜相談内容＞
借地の一部を等価交換したいのですが？
＜返答＞
借地の一部と底地とを交換する方法を等価交換といいます。
具体的には、地主は土地の一部を返してもらい、その見返りとして借地人は残りの土地を自分のものにすることができます。
この方式で交換をするには、ある程度土地が広くなければなりません。
また、交換する面積の割合について、合意が成立しなければなりません。
この交換する面積の割合は、半々という例が多いようです。
【借地の更新料】
＜相談内容＞
借地の法定更新が来ているのですが、更新料の支払を地主に要求されています。
支払う必要はあるのでしょうか？
＜返答＞
借地法その他の法律では、地主の更新料支払いの請求権を規定した条文はありません。
法定更新について最高裁は「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認めるに足りない」と判事しています。
ただし、更新時に当事者の合意で更新料の支払が約束されたのに、不履行があった場合に、賃貸人との信頼関係が破壊されたとして契約の解除を認めた判例も出ています。
【立退料の請求】
＜相談内容＞
地主さんから借地の立退きを要求されています。
立退料をもらうことはできますか？
＜返答＞
地主が借地人に立退きを求めえる為には、旧借地法上では、
◇賃貸期間の満了時期に達している
◇自己使用の必要があり契約更新を拒絶するための「正当事由」がある
ことが条件となります。
したがって、賃貸期間中の立退き請求は、地主側の一方的な都合によるものであり、借地人が承諾しない限り立ち退く必要はありません。
賃貸期間の満了後に立退き請求があった場合には、「正当事由」の有無が問題になります。
正当事由の有無の判断は、地主・借地人双方のいっさいの事情を比較考慮してなされます。
また、この「正当事由」の有無の判断において、立退料の提供が正当事由の補完要素となる裁判例は多くあります。
無料法律相談はこちら
Amazonで不動産の法律を調べる
|
|
