大家が家賃の値上げ請求してきた
【家賃の値上請求】
＜相談内容＞
4年住んでいるアパートの大家が、更新の際に、家賃を上げると一方的に言ってきました。
大家が一方的に家賃を上げることは許されるのですか？
＜返答＞
土地や建物、アパートの部屋などの賃貸借契約においては、その契約期間が長期にわたることが予想され、物価変動の影響が少なくないことから、特別な事情があった場合には、貸主または借主方から家賃の増額または減額請求をすることが認められています。
貸主借主が家賃の増額または減額できる場合として
◇土地や建物に対する租税等の負担の増減による経済事情が変動し、不相当なものになったとき
◇近所の同じような建物と比べて不相当となったとき
ただし、一定期間は家賃を増減しない旨の特約がある場合には、このような事情があったとしても、その期間は増減することはできません。
値上が不当であると思う場合には、最終的に裁判で額が確定するまでは、妥当と思われる額の家賃を払っておけばよいとさ。れています。
大家が受取を拒否したときには、法務局に供託する必要があります。
そのままにしておくと、家賃不払いになってしまいます。
【アパートの更新料】
＜相談内容＞
2年契約のアパートが契約更新になるのですが、そのまま住み続ける為に更新するつもりでいたのですが、大家に突然契約ににもない更新料を請求されました。
支払う必要はあるのですか？
＜返答＞
大家が更新料を求めることを契約の内容とすること自体は有効です。
しかし、更新料は当然に発生する大家の権利ではないので、契約時に「更新の際は賃借人は更新料を支払うこと」という旨の定めがない限り、大家は更新のときに更新料の支払いを求めることができません。
家主が更新料を払わなければ、更新しないなどといっても、借地借家法で、期間満了のみを理由として家主の方から契約を解除することはできないとしています。
家主が期間満了で契約を解除したい時は、期間満了の6ヶ月前から1年前の間に更新拒絶の通知をしなければならず、更新拒絶するための正当な理由がなければなりません。
期間満了後も引き続き借家人が住み続けている場合には、異議を申し出ておかないと自動的に契約は更新したものとみなされます。
更新拒絶の正当な理由とは、「家主自身が使用する必要があり、明け渡しを請求することが双方の事情を勘案して納得できる程度のもの」とされています。
【敷金の返還】
＜相談内容＞
マンションを引き払うことになったのですが、大家が契約時に預けた敷金を、ルームクリーニングなどに使ったといって、ほとんど返してくれませんでした。
敷金はどんな使われ方をするのですか？
＜返答＞
家や土地、駐車場などを借りる時には、敷金を預けるよう求められることがあるのは、不動産の賃貸借期間中に、借主が賃料を滞納したり賃借物を破損したりする場合に、敷金から賃料や修繕費に充当できるよう、前もって預かっておく為なのです。
家賃を滞納せず、借りていた部屋または部屋の設備・内装を壊して損害を与えたりしない限り、敷金は全額返してもらえます。
しかし、民法では賃貸借契約を解除した時には、借主は賃借物を原状に戻して貸主に返還する原状回復義務えお負うものとされています。
この原状回復義務は、入居した時と全く同様の状態で返還しなければならないというものではなく、普通に生活していてできた汚れ等があったとしてもそのままの状態で返還すれば足ります。
また、特約で「賃借人が退去する時は、すべての汚損、磨耗を原状に戻して返還すること」等の規定が設けられていることがありますが、原則として通常の部屋の使い方で発生するような汚損、磨耗まで原状に回復して返還する必要はありません。
ただし、家賃が著しく安く、かつ借主がその代わりに全ての汚損、磨耗を原状に戻して返還することを承諾している場合など、特殊な事情がある場合に限っては、借主はこの規定どおりの返還義務を負うことになります。
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