解約手付で契約を解除できる？
【解約手付で契約解除】
＜相談内容＞
家屋を購入し、手付を払いました。
しかし、売主は他の違う人とも契約しており、契約解除ということで、支払った手付の２倍を支払ってきました。
これで解除できるのでしょうか？
＜返答＞
民法の規定では、買主が売主に手付を交付した時は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、「買主はその手付を放棄し売主はその倍額を償還して契約の解除をすることができる」とされています。
売主が約束の期限前に手付を倍額支払って契約を解除した場合には、これに対抗できません。
また、解約手付の場合、相手がどんなに損害を被っても、手付倍返し以上の賠償をする必要はないとされています。
また、損害賠償の請求もできないとされています。
このケースの場合では、おそらく売主は契約解除できるのではないでしょうか。
このような場合の回避法としては、物権変動についての第三者対抗要件である登記をする必要がありました。
また、せめて手付金を払う時に仮登記をする必要がありました。
仮登記を本登記にしたときに、本登記は仮登記をしたときになされたものとして取り扱われ、事後の登記権利者の排除をする順位保全の効果があるからです。
【建築予定が遅れた場合の損害】
＜相談内容＞
来月完成予定の建売住宅を購入しましたが、建築の完成が２ヶ月遅れました。
予定通りに引っ越すよう段取りをしていましたので、前の住居を引き払ってしまい、完成までの２ヶ月は、ホテルに泊まったり、いろいろと費用を使ったのですが、このような費用は損害賠償できるのですか？
＜返答＞
損害賠償の範囲は通常有すべき損害になります。
すなわち、「相当因果関係に立つ損害」ともいわれるものです。
このような場合には、この家の使用価値＝賃料相当の損害金ということになります。
そのため、ホテル代等は認められるとしても、通常の生活費の支出に関しては認められないと考えられます。
【代金支払い遅延の損害賠償】
＜相談内容＞
工務店をやていますが、新築の家屋を完成させて買主に引き渡したのですが、代金を待ってくれといわれました。
資金の都合などの関係で、その代金支払いの遅延によって損害を受けたのですが、損害賠償はできるのですか？
＜返答＞
債務不履行による損害賠償を請求するには、損害の発生したこと及びその額を証明する必要があります。
債務不履行があっても債務者の責に帰すべき事由がないとき、すなわち不可抗力の場合には、原則として損害賠償の義務はないとしています。
ただし、例外として、金銭を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は法定利率によることになるのです。
民事債務なら５％、商事債務なら６％になります。
よって、このケースの場合の損害賠償は法定利率による損害金になります。
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