公共用地の買収の補償金は？
【公共用地の買収】
＜相談内容＞
公共施設の建設の為、公共用地の買収の話がきているのですが、土地の補償金などはどのように算出するのですか？
＜返答＞
土地収用法３条に定める公共事業であれば、その事業者は、事業に必要な土地等を収用することが出来るとされています。
しかし、現実には、収用は、強制的に権利を取得する方法ですので、実際には大部分は任意の交渉によって行なわれています。
補償金額も任意の交渉で決められるのですが、それは土地収用法の補償金額との不公平をなくす為に、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」が定められています。
これらの基準では、「正常な取引価格」をもって補償するとされています。
その土地が客観的に有している価値、いわゆる通常の不動産取引価格で補償されることになります。
当該土地に移転すべき建物等があるときは、当該物件がないものとして「更地の価格」によって補償するとされています。
また、当該事業の施行が予定されることによって、当該土地の取引価格が低下したと認められるときは、「地価の低下前の価格」で補償されます。
逆に事業が予定されることによって周辺土地価格が値上がりする場合は、値上がり分も補償の対象になります。
【公共用地上の建物の買収】
＜相談内容＞
公共用地の買収の話があるのですが、建物の補償金はどうなるのですか？
＜返答＞
土地収用法では、収用する土地上に物件がある場合には、その物件の移転料を補償することを原則としています。
その場合には、「通常妥当と認められる移転先に、通常妥当と認められる移転方法によって移転に要する費用を補償する」とされています。
鉄筋コンクリートのように、移転できない建物であったり、建物の現在の価額より移転費用のほうが高額になる場合は、基本的には、その物件の現在の価額を基準として補償額が算出されますが、これは減価償却が前提となっています。
したがって、現に存在する物件をもう一度同一の資材を用いて、規模構造等が同じ物件を再現する場合において必要とされる適正な原価の総額より、一般に低額となります。
【農地の転売】
＜相談内容＞
父が亡くなったのですが、市街化調整区域の農地を、買っていることがわかりました。
それは、知人名義で農地法５条の許可を条件とする所有権移転仮登記が付された後に、父が仮登記を移転していることが判明しました。
どのような手続が必要ですか？
＜返答＞
農地の売買においては、農地法所定の許可が必要になります。
農地の買主は、将来許可を得るときに備えて、農地法の許可を条件とする所有権仮登記を付けておくのが一般的です。
農地の売買では、知事等の許可がなされるまでは所有権は買主に移転しないので、許可がなされる前に買主から転買い人に転売する時は、他人の物の売買になってしまいます。
ですので、農地自体の売買と解するよりも、むしろ買主たる地位の売買と解するほうが、当事者の意思としては適しています。
農地法所定の許可申請手続きに協力するよう請求できる法的地位を売買すると考えると、転買い人は、所有名義人に対し、売買により取得した買主たる地位に基づいて、直接許可申請に協力するよう請求することができることになります。
ただし、買主たる地位の譲渡は、通常の債権譲渡と同じですから、売主の承諾もしくは転売人からの譲渡の通知が必要になります。
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